Inscripción de arrendamiento de larga duración en el Registro de la Propiedad

En España, los arrendamientos urbanos o rústicos no necesitan inscribirse para ser válidos entre arrendador y arrendatario, pero sí pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad si son de larga duración o si las partes quieren darles efectos frente a terceros.

¿Qué se entiende por arrendamiento de larga duración?

• Según el art. 2.5 de la Ley Hipotecaria y el art. 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

  • Un arrendamiento puede inscribirse si se pacta por más de 6 años.

  • Si es por menos de 6 años, solo se inscribe si las partes lo acuerdan expresamente.

• En arrendamientos rústicos, también es frecuente la inscripción cuando son de más de 6 años (art. 16 de la Ley de Arrendamientos Rústicos).

Requisitos para la inscripción

1. Título inscribible

   • Escritura pública o, al menos, elevación a público del contrato de arrendamiento.

   • El contrato privado no basta para inscribir.

2. Contenido mínimo que debe constar en la escritura

   • Identificación del arrendador (propietario inscrito) y del arrendatario.

   • Descripción de la finca arrendada (coincidente con la que consta en el Registro).

   • Duración del contrato y prórrogas.

   • Renta pactada y forma de pago.

   • Derechos adicionales (cesión, subarriendo, opción de compra, etc.).

3. Liquidación de impuestos

   • El contrato está sujeto a ITP (modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas, art. 7.2.B TRITP).

   • Aunque la renta se declare en IRPF, el arrendamiento inscrito debe pasar por Hacienda autonómica.

4. Presentación en el Registro de la Propiedad

   • Escritura + justificante del impuesto.

Efectos de la inscripción

• Frente a terceros:

  • Si el inmueble se vende, el comprador queda obligado a respetar el arrendamiento inscrito.

  • Si no está inscrito, el comprador puede resolver el contrato al adquirir la finca libre de arrendatarios (salvo los derechos mínimos de protección que da la LAU).

• Mayor seguridad para el arrendatario:

  • No puede ser desalojado por un nuevo propietario hasta el final del plazo pactado inscrito.

• Publicidad registral:

  • Cualquier interesado podrá conocer la existencia del arrendamiento al pedir nota simple.

Duración y cancelación

• La inscripción caduca cuando termina el contrato.

• También se puede cancelar anticipadamente:

  • Por acuerdo de las partes elevado a escritura pública.

  • Por resolución judicial.

Ejemplo práctico

Un arrendador firma un contrato de 10 años de arrendamiento de un local con una empresa.

1. Elevan el contrato a escritura pública.

2. Liquidan el ITP en la Hacienda autonómica.

3. Presentan escritura e impuesto en el Registro de la Propiedad.

4. Se inscribe el arrendamiento en el folio de la finca:

   • Nuda propiedad → sigue a nombre del dueño.

   • Arrendamiento de 10 años → queda inscrito a favor de la empresa arrendataria.

Así, si el local se vende a un tercero, este comprador debe respetar los 10 años de arrendamiento inscritos.

Coste de la inscripción en el Registro de la Propiedad

El coste de la inscripción en el Registro de la Propiedad es de 617,10€.

Solicitud de inscripción en el Registro

1. Recopile la documentación indicada.
2. Una vez tenga toda la documentación, realice la solicitud y el pago que hay a continuación.
3. Cuando recibamos la solicitud con la documentación, se procederá a realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad.
4. Una vez terminada la inscripción se lo notificaremos.

Para solicitar la inscripción en el Registro de la Propiedad rellene el siguiente formulario: