Primera inscripción e inmatriculación en el Registro de la Propiedad
La primera inscripción de cada finca en el Registro es la de dominio.
Las fincas pueden proceder de otras ya inscritas, por segregación o agrupación, o bien inscribirse por primera vez a través del expediente de inmatriculación.
La inmatriculación puede obtenerse:
- Mediante expediente de dominio.
- Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante.
- Mediante aquellos títulos, cualquiera que sea su fecha, que fueren inscribibles directamente con arreglo a leyes o disposiciones especiales.
El Estado, la provincia, el municipio y las Corporaciones de derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél, cuando carezcan del título escrito de dominio, podrán inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos.
Procedimiento y plazo de inscripción
Qué Registro es competente en cada caso.
- Las inscripciones o anotaciones han de practicarse en el Registro en cuya circunscripción radiquen los inmuebles.
- Puede localizarse el Registro competente para una determinada finca en el mapa interactivo que hay en el apartado «Localice su registro» de la página web del Colegio de Registradores: http://www.registradores.org
Quién puede solicitar la inscripción en el Registro.
- El que adquiera el derecho.
- El que lo transmita.
- El que tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
- El que tenga la representación de cualquiera de ellos.
Requisitos de los títulos para inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Para que puedan ser inscritos los títulos, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes en la forma que prescriben los Reglamentos.
Los documentos y ejecutorias otorgados en territorio extranjero podrán ser inscritos si reúnen los requisitos exigidos por las normas de Derecho Internacional Privado, siempre que contengan la legalización y demás requisitos necesarios para su autenticidad en España
Para poder inscribir un título en el Registro de la Propiedad ha de acreditarse previamente el pago de los impuestos correspondientes al acto o contrato que se pretende inscribir. Sin embargo puede obtenerse el asiento de presentación antes del pago de los impuestos.
Una vez que se presenta el título en virtud del cual se solicita la inscripción en el Registro de la Propiedad, se extiende asiento de presentación.
La presentación de los títulos en el Registro puede realizarse además de mediante su aportación física, por medio de fax o por vía telemática en los términos prevenidos en las leyes. La presentación por fax causa un asiento de presentación provisional que se consolida mediante la aportación del título presentado.
La calificación e inscripción de los títulos debe realizarse por el Registrador en el plazo de quince días desde la presentación de los mismos o, en su caso, desde la devolución de ellos al Registro, o desde el despacho de otros documentos previos o desde la subsanación de los defectos apreciados en la calificación del Registrador.
Calificación del Registrador: recursos.
En el plazo máximo de 15 días desde la fecha del asiento de presentación el Registrador ha de calificar la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
La inscripción realizada fuera de plazo por el registrador titular producirá una reducción de aranceles de un treinta por ciento, sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador correspondiente.
En caso de que existan defectos en el título que se presenta, el Registrador ha de comunicarlo al solicitante.
Contra la calificación negativa del Registrador puede interponerse recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital de la Provincia en que radique el Registro. Las resoluciones expresas o presuntas de la Dirección General de los Registros y del Notariado son, a su vez, susceptibles de recurso ante los órganos de la jurisdiccional civil.
Cuando el conocimiento del recurso contra la calificación del Registrador esté reservado por los Estatutos de Autonomía a determinados órganos de las Comunidades autónomas o a los órganos jurisdiccionales que radiquen en la Comunidad Autónoma en que radique el Registro, el recurso se interpondrá ante el órgano competente.
Calificación sustitutoria.
El interesado podrá solicitar que califique el documento presentado otro Registrador de los incluidos en el cuadro de sustituciones aprobado por la Dirección General de los Registros y del Notariado en los siguientes casos:
- si hubiese transcurrido el plazo máximo para calificar o inscribir y no hubiere tenido lugar la inscripción,
- si la calificación del registrador hubiere sido negativa.
La calificación sustitutoria está regulada el RD 1039/2003 de 1 de Agosto y el Cuadro de sustituciones fue aprobado en resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de junio de 2008.
Efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad
La inscripción en el Registro de la Propiedad produce los siguientes efectos:
- Legitimación registral.- A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio o los derechos reales tiene la posesión de los mismos.
- Inoponibilidad.- Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros. Por ejemplo, una persona que adquiere un derecho de usufructo (derecho de uso y disfrute) de una finca no puede verse perjudicada ni privada de su derecho por un título en el que conste un derecho de usufructo a favor de otra persona si este derecho no está inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Fe pública registral.- La persona que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de alguien que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después el derecho del transmitente resulte no ser válido por razones que no consten en el Registro. Por ejemplo, si una persona adquiere una finca de otra que aparece como propietaria de la misma en el Registro de la Propiedad, desconociendo que lo que dice el Registro no se adecua a la realidad (desconocimiento que se presume siempre), si la adquisición es onerosa (no gratuita) y el adquirente inscribe la compraventa en el Registro de la Propiedad, dicho adquirente continuará siendo propietario aunque después se declare judicialmente que quien se la transmitió no tenía la propiedad de la finca, por causas que no consten en el Registro.
- Presunción de veracidad: Los asientos por los que se inscriben los títulos en el Registro de la Propiedad producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud. Es decir, se presume que lo inscrito en el Registro de la Propiedad se corresponde con la realidad mientras no se demuestre lo contrario.
- Salvaguarda judicial.- Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos por la Ley.
- Protección judicial de los derechos inscritos.- Las acciones reales procedentes de derechos inscritos pueden ejercitarse a través del juicio regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil contra quienes sin título inscrito se opongan a tales derechos o perturben su ejercicio.
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El Registro de la Propiedad es público para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. Esto permite a una persona, que por ejemplo vaya a adquirir un inmueble, consultar en el Registro de la Propiedad si ese inmueble figura a nombre de quien se lo va a vender, si existe algún derecho que lo grave (arrendamientos, hipotecas, etc.).
La publicidad del Registro se realiza mediante nota simple informativa o certificación expedida por el Registrador quien deberá asegurarse de la identidad e interés legítimo del solicitante.
La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, al contrario de las certificaciones que dan fe del contenido de los asientos del registro y tienen la consideración de documentos públicos.