Inscripción de limitaciones o gravámenes en el Registro de la Propiedad

En el Registro de la Propiedad español, las limitaciones y gravámenes son cargas que afectan al derecho de propiedad de una finca, reduciendo sus facultades de uso, disfrute o disposición.

Para que sean oponibles a terceros, deben inscribirse o anotarse en el Registro.

Diferencia básica

• Gravámenes → cargas de carácter patrimonial, que permiten a un tercero tener un derecho sobre la finca.

• Limitaciones → restricciones legales o administrativas al uso de la finca.

Ejemplos de gravámenes inscribibles

1. Hipoteca

   • Derecho real de garantía a favor de un acreedor.

   • Se inscribe con escritura pública notarial y persiste hasta cancelación.

2. Servidumbres

   • Ej.: servidumbre de paso, de acueducto, de luces y vistas.

   • Requieren título (contrato, sentencia o disposición legal).

3. Usufructo, uso y habitación

   • Derechos reales limitados que restringen la plena propiedad.

4. Censo enfitéutico o rentas periódicas

   • Obligaciones de pago perpetuas o temporales ligadas a la finca.

5. Arrendamientos de larga duración

   • Inscribibles si superan los 6 años o por voluntad de las partes.

6. Embargos y anotaciones preventivas

   • Asientos provisionales que afectan la libre disposición de la finca.

Ejemplos de limitaciones inscribibles

1. Prohibiciones de disponer

   • Impuestas judicial o administrativamente (ej. en procesos penales o tutelares).

2. Afecciones fiscales

   • La finca responde durante un plazo al pago de impuestos (ej. ITP, Sucesiones, contribuciones especiales).

3. Expropiaciones y limitaciones urbanísticas

   • Notas marginales que reflejan planes urbanísticos, cargas de urbanización o expedientes de expropiación.

4. Condiciones resolutorias

   • Ej.: en una compraventa aplazada, si no se paga el precio, el vendedor puede resolver el contrato.

5. Reservas de dominio o pactos de retroventa

   • Muy frecuentes en bienes muebles, pero también inscribibles en inmuebles si se pactan.

Requisitos para su inscripción

1. Título inscribible

   • Escritura pública (hipoteca, servidumbre, usufructo).

   • Resolución judicial (embargos, prohibiciones de disponer).

   • Resolución administrativa (expropiaciones, limitaciones urbanísticas).

2. Liquidación de impuestos

   • Generalmente ITP/AJD o el impuesto que corresponda.

3. Presentación en el Registro

   • Documento + justificante de impuestos.

4. Calificación registral

   • El registrador comprueba legalidad, capacidad de las partes y tracto sucesivo.

Efectos

• Publicidad registral: terceros conocen la carga o limitación.

• Seguridad jurídica: el gravamen es oponible a terceros adquirentes.

• Prioridad: el orden de inscripción determina el rango frente a otras cargas.

Ejemplo práctico

Un propietario constituye una servidumbre de paso a favor del vecino:

1. Se otorga escritura pública notarial.

2. Se liquida el ITP/AJD (Actos Jurídicos Documentados).

3. Se presenta la escritura en el Registro de la Propiedad.

4. Resultado: en la nota simple de la finca dominante aparece inscrita la servidumbre como carga, y en la finca sirviente como gravamen.