Inscripción de arrendamiento de larga duración en el Registro de la Propiedad

En España, los arrendamientos urbanos o rústicos no necesitan inscribirse para ser válidos entre arrendador y arrendatario, pero sí pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad si son de larga duración o si las partes quieren darles efectos frente a terceros.

¿Qué se entiende por arrendamiento de larga duración?

• Según el art. 2.5 de la Ley Hipotecaria y el art. 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

  • Un arrendamiento puede inscribirse si se pacta por más de 6 años.

  • Si es por menos de 6 años, solo se inscribe si las partes lo acuerdan expresamente.

• En arrendamientos rústicos, también es frecuente la inscripción cuando son de más de 6 años (art. 16 de la Ley de Arrendamientos Rústicos).

Requisitos para la inscripción

1. Título inscribible

   • Escritura pública o, al menos, elevación a público del contrato de arrendamiento.

   • El contrato privado no basta para inscribir.

2. Contenido mínimo que debe constar en la escritura

   • Identificación del arrendador (propietario inscrito) y del arrendatario.

   • Descripción de la finca arrendada (coincidente con la que consta en el Registro).

   • Duración del contrato y prórrogas.

   • Renta pactada y forma de pago.

   • Derechos adicionales (cesión, subarriendo, opción de compra, etc.).

3. Liquidación de impuestos

   • El contrato está sujeto a ITP (modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas, art. 7.2.B TRITP).

   • Aunque la renta se declare en IRPF, el arrendamiento inscrito debe pasar por Hacienda autonómica.

4. Presentación en el Registro de la Propiedad

   • Escritura + justificante del impuesto.

Efectos de la inscripción

• Frente a terceros:

  • Si el inmueble se vende, el comprador queda obligado a respetar el arrendamiento inscrito.

  • Si no está inscrito, el comprador puede resolver el contrato al adquirir la finca libre de arrendatarios (salvo los derechos mínimos de protección que da la LAU).

• Mayor seguridad para el arrendatario:

  • No puede ser desalojado por un nuevo propietario hasta el final del plazo pactado inscrito.

• Publicidad registral:

  • Cualquier interesado podrá conocer la existencia del arrendamiento al pedir nota simple.

Duración y cancelación

• La inscripción caduca cuando termina el contrato.

• También se puede cancelar anticipadamente:

  • Por acuerdo de las partes elevado a escritura pública.

  • Por resolución judicial.

Ejemplo práctico

Un arrendador firma un contrato de 10 años de arrendamiento de un local con una empresa.

1. Elevan el contrato a escritura pública.

2. Liquidan el ITP en la Hacienda autonómica.

3. Presentan escritura e impuesto en el Registro de la Propiedad.

4. Se inscribe el arrendamiento en el folio de la finca:

   • Nuda propiedad → sigue a nombre del dueño.

   • Arrendamiento de 10 años → queda inscrito a favor de la empresa arrendataria.

Así, si el local se vende a un tercero, este comprador debe respetar los 10 años de arrendamiento inscritos.