¿Que efectos tienen las inscripciones realizadas en el Registro de la Propiedad?
Cualquier inscripción en el Registro de la Propiedad se presume legítima y cierta frente a cualquier otra y frente a terceros, y si cualquier cosa no está debidamente inscrita en el Registro no tendrá efectos frente a terceros. Además todo lo inscrito en el Registro de la Propiedad produce todos sus efectos y es lo que corresponde con la realidad mientras no se demuestre lo contrario. Todo lo contenido en el Registro está bajo la salvaguarda de los Tribunales hasta que no se declare inexacto.
La inscripción de los inmuebles en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero si existe hipoteca y esta no está inscrita, no es válida, no surte sus efectos, es decir, aunque la inscripción de los hechos es voluntaria, si no se inscriben no tienen efectos legales frente a terceros. Si se pretende inscribir dos derechos incompatibles sobre el mismo inmueble, se inscribirá el que llegue antes al Registro, y en caso de que haya inscritos dos derechos incompatibles sobre el mismo inmueble prevalece el que se inscribió primero.
Para que una persona pueda inscribir la titularidad sobre un bien inmueble, tiene que ser el adquirente, el transmitente o el representante legal de cualquiera de ellos.
Principalmente, registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad garantiza ser el único propietario de la casa y por lo tanto evita, por ejemplo, que los acreedores del vendedor no podrán reclamar (embargar) el inmueble al comprador. Hay que tener en cuenta que lo normal siempre es que la casa esté registrada (tanto si es usada como si es de nueva construcción -a nombre de la empresa promotora-) y que si el anterior dueño tiene algún tipo de deuda el acreedor intente saldarla con los bienes a nombre del deudor, de los que da fe el Registro de la Propiedad.
Además, tener la casa registrada posibilita al nuevo propietario defenderse frente a las cargas ocultas que pueda tener la vivienda. Por otra parte, esta inscripción significa que nadie puede adquirir derecho sobre la casa sin autorización del propietario y resulta del todo imprescindible para hipotecar el inmueble, puesto que el banco requerirá ese registro para garantizar la devolución del crédito.
Por otra parte, mirando a más largo plazo, la herencia de la propiedad será mucho más compleja si un inmueble no ha sido registrado. Será mucho más difícil demostrar que la vivienda pertenece al transmisor. En este punto cabe puntualizar que la vigencia de la inscripción de una vivienda es sine die y no hay que renovarla.
Otra encrucijada en la que puede verse el nuevo propietario si no da de alta la casa a su nombre en el Registro de la Propiedad, es que el vendedor pueda seguir haciendo uso del inmueble si aún sigue a su nombre, el anterior dueño podría transmitir la casa a un tercero o incluso gravarla de nuevo, por ejemplo, con una hipoteca.
La persona que realiza esa acción de venta a un tercero está obrando ilícitamente, pero la Ley Hipotecaria protege a quien haya adquirido el inmueble o lo haya gravado de buena fe y haya inscrito su derecho. Por lo tanto si el segundo comprador la inscribe y el primero no, la legislación protege al que ha ido al registro. Se podrán emprender acciones legales contra quien ha actuado ilícitamente, pero la operación realizada por el tercero de buena fe es inamovible.
Adquirir una vivienda no registrada puede resultar, a priori, más atractiva económicamente -puesto que este tipo de casas tienen un precio inferior-, pero puede salir muy cara a la larga. En este caso, los expertos aconsejan que hay que asegurarse de la autenticidad y legalidad de los documentos que presenta la persona que se acredita como titular de la propiedad. Y, una vez realizada la compra, inscribirla en el Registro de la Propiedad resulta un proceso complicado: un juez deberá determinar la propiedad del inmueble por parte del vendedor antes de que el nuevo titular pueda inscribirla. Además, la ley permite que el bien inscrito pueda ser reclamado por un tercero en un plazo de dos años.
Trámites con el Registro de la Propiedad
Trámites que puede realizar online con el Registro de la Propiedad:
Nota Simple de Inmueble
Informe de Propiedades
Certificado de Inmueble
Direcciones y teléfonos